La DIAN, en respuesta a inquietudes de Asurbe, precisó que el IVA solo se aplica cuando la propiedad horizontal convierte sus zonas comunes en una actividad comercial. Si el salón comunal, el gimnasio o los parqueaderos de visitantes se prestan sin costo adicional –o su valor ya está incluido en la cuota de administración– no se causa IVA. En cambio, cuando el conjunto arrienda estos espacios a residentes o a terceros para eventos, clases o estacionamiento permanente, se configura un hecho generador de impuesto, tal como lo contempla el literal c) del artículo 420 del Estatuto Tributario.
Escenarios con parqueaderos y otras áreas de uso exclusivo
Para los parqueaderos internos, la DIAN hace una distinción clave. Si el espacio se asigna de forma equitativa –por turnos o sorteos– y su costo está cubierto por las expensas comunes necesarias, no hay obligación de facturar IVA. Sin embargo, cuando el parqueadero se alquila a título oneroso, el servicio recae bajo la categoría de arrendamiento de bienes comunes y, por tanto, debe facturarse con el impuesto incluido. La jurisprudencia aclara que el responsable de liquidar y declarar el gravamen es la persona jurídica constituida como propiedad horizontal.
Responsabilidades y sanciones por mal uso de zonas comunes
La Ley 675 de 2001 obliga a los conjuntos residenciales a preservar la finalidad social de sus espacios compartidos. Si la administración cobra una tarifa y no declara el impuesto, incurre en infracciones que pueden derivar en sanciones tributarias y multas de la DIAN. Asimismo, el Código Nacional de Convivencia (Ley 1801 de 2016) prevé multas (tipo 1 a tipo 4) para quienes exploten zonas comunes en detrimento de la comunidad. La multa tipo 4 –$759.200 en 2025– se aplica, por ejemplo, a quienes permitan actividades que pongan en riesgo a niños, niñas y adolescentes o a quienes causen afectaciones graves al medioambiente dentro del conjunto.
Protección de menores y normas adicionales
El artículo 38 de la Ley 1801 y la Ley 1209 de 2008 refuerzan la responsabilidad de las copropiedades en la seguridad de los menores. Permitir su acceso sin supervisión a piscinas o zonas recreativas no certificadas puede derivar tanto en sanciones económicas como en procesos penales. Además, la Policía Nacional está facultada para entrar sin orden judicial cuando se comprometen derechos fundamentales en la copropiedad, garantizando la integridad de los residentes.
En síntesis, el cobro del IVA en conjuntos residenciales solo procede cuando las zonas comunes se destinan a la explotación económica frente a terceros. Para el resto de casos, las expensas comunes siguen exentas. Conocer la normativa vigente –Ley 675, Estatuto Tributario y Código de Convivencia– ayuda a evitar sanciones y a mantener la armonía financiera y social dentro de la comunidad.
