El sueño de comprar vivienda en Colombia ahora está un poco más cerca para muchas familias. A partir de junio de 2025, el Gobierno nacional introdujo un cambio clave en las reglas de los créditos hipotecarios, permitiendo que las entidades financieras presten montos más altos incluso a quienes no cuentan con ingresos tan elevados.
Se trata del Decreto 583, una medida que redefine la capacidad de endeudamiento y busca dinamizar el sector de la construcción. Con esta norma, ahora es posible destinar un mayor porcentaje del ingreso mensual familiar al pago de la cuota inicial de un crédito, lo que se traduce en más oportunidades para acceder a vivienda No VIS (viviendas que no hacen parte del programa de interés social del Estado).
¿Qué cambia en Colombia con el Decreto 583?
El cambio más relevante del Decreto 583 es el aumento del límite de endeudamiento: pasó del 30% al 40% del ingreso familiar. Eso significa que, si antes solo se podía destinar una tercera parte del salario mensual para cubrir la cuota del crédito hipotecario, ahora los bancos pueden tener en cuenta casi la mitad.
Este ajuste aplica únicamente para viviendas que no están clasificadas como de interés social. Es decir, viviendas con un valor comercial superior al límite VIS fijado por el Gobierno Nacional.
Más capacidad de endeudamiento, más opciones para comprar vivienda en Colombia
Con el nuevo tope del 40%, las familias tienen más margen para acceder a montos más altos de financiación, sin necesidad de aumentar sus ingresos. Además, las entidades financieras están autorizadas a considerar los ingresos conjuntos del grupo familiar, siempre que haya convivencia comprobada y vínculo de parentesco.
Esto amplía el espectro de personas que pueden solicitar un crédito, incluyendo a parejas jóvenes o familias donde varias personas aportan al ingreso del hogar. También mejora las posibilidades para quienes, con los criterios anteriores, quedaban por fuera del sistema financiero formal.
Así se vería el cambio en un ejemplo
Antes del decreto, si una familia quería comprar una vivienda de 150 millones de pesos y necesitaba un crédito de 120 millones, debía demostrar ingresos mensuales cercanos a $4.300.000 para que el banco aprobara el préstamo. Eso porque solo el 30% del ingreso podía usarse para cubrir la cuota.
Ahora, con la nueva norma, esa misma familia podría obtener el crédito de 120 millones con ingresos de apenas $3.200.000 al mes. La diferencia es significativa y abre nuevas puertas para muchos hogares.
Además, si esa familia sigue teniendo ingresos de $4.300.000, ahora podría recibir un préstamo de hasta 160 millones, lo que le permitiría aspirar a una casa de 200 millones de pesos. Más capacidad de endeudamiento se traduce en más alternativas de compra.
¿Cuánto financian los bancos para compra de vivienda en Colombia?
La nueva regulación también establece que las entidades financieras pueden prestar hasta el 70% del valor del inmueble, tomando como referencia su precio comercial o un avalúo reciente (de hasta seis meses de antigüedad). Para las viviendas de interés social (VIS), el porcentaje de financiación puede llegar incluso al 80 %.
Esto significa que no solo puedes acceder a un crédito más alto, sino también financiar una mayor parte del valor total de la casa. Con menos dinero propio para la cuota inicial, el camino hacia la compra se vuelve más accesible.
¿Quiénes se benefician de esta medida?
Este cambio normativo beneficia principalmente a la clase media colombiana, que muchas veces se queda en el limbo: sin ingresos tan bajos para aplicar a subsidios VIS, pero tampoco lo suficientemente altos para calificar a préstamos grandes bajo los límites anteriores.
También favorece a quienes han decidido comprar vivienda con otros miembros de su familia, como hermanos, padres o parejas. Al permitir el uso del ingreso conjunto, el decreto hace más realista la posibilidad de obtener un crédito para vivienda digna sin que uno solo cargue con toda la responsabilidad económica.
Una oportunidad para reactivar el mercado
Además del impacto directo en los hogares, el Decreto 583 busca revitalizar el sector de la construcción en Colombia. Al facilitar el acceso al crédito, se espera una mayor demanda por proyectos inmobiliarios, lo que también podría traducirse en nuevos empleos, inversión y desarrollo urbano.
Para quienes estaban esperando una señal para empezar el proceso de compra de vivienda, esta medida es un incentivo importante. Acercarse a las entidades financieras, pedir simulaciones con los nuevos porcentajes y revisar las ofertas disponibles puede marcar la diferencia en este momento.
El camino hacia una vivienda propia ahora tiene menos barreras. Con más posibilidades de endeudamiento, la compra de casa deja de ser un proyecto lejano y se convierte en una meta mucho más alcanzable.
