El camino para comprar casa en Colombia acaba de volverse más accesible. El Gobierno Nacional, con el objetivo de dinamizar el sector y brindar mayores oportunidades a las familias de ingresos medios, expidió el Decreto 0583 de 2025. Esta normativa introduce cambios clave en la manera como se calcula la primera cuota de un crédito hipotecario, permitiendo a más personas cumplir el sueño de tener casa propia.
Con este ajuste, se amplía el porcentaje máximo de los ingresos familiares que pueden destinarse al pago inicial de un crédito de vivienda No VIS. El límite, que anteriormente era del 30%, pasa ahora al 40%, lo cual representa una mejora sustancial para quienes estaban cerca de cumplir los requisitos pero no alcanzaban a cubrir el monto exigido.
Más margen para pagar la primera cuota
Uno de los puntos centrales del decreto es el aumento del tope permitido para la primera cuota de un crédito hipotecario. El nuevo artículo 2.1.11.1 del Decreto 1077 de 2015 establece que esta cuota podrá ser de hasta el 40% de los ingresos constituidos de los solicitantes del crédito. La norma aplica para parejas, compañeros permanentes o personas con parentesco cercano que conformen un hogar y sumen sus ingresos para aplicar al crédito.
Este cambio abre nuevas posibilidades para quienes, aunque tienen ingresos formales, no podían destinar el 30% de sus recursos al pago inicial sin afectar sus gastos mensuales. Por ejemplo, una familia con ingresos de $5 millones podrá ahora utilizar hasta $2 millones para la cuota inicial, en lugar de los $1,5 millones que permitía el límite anterior.
Gracias a esta flexibilización, más hogares podrán acceder a créditos de mayor valor, lo que impacta positivamente tanto en su capacidad de compra como en la reactivación del sector inmobiliario.
Financiación para vivienda No VIS: así queda el panorama en Colombia
El decreto también aclara cómo se estructura la financiación para inmuebles No VIS. En estos casos, el crédito otorgado por las entidades financieras podrá cubrir hasta el 70% del valor de la vivienda. Este valor puede ser el precio de compra o el que arroje un avalúo realizado dentro de los seis meses anteriores al otorgamiento del crédito.
Para las viviendas VIS (de interés social), la financiación permitida es del 80% del valor del inmueble, manteniendo las condiciones actuales. Esto significa que las personas interesadas en comprar una vivienda No VIS deben contar con un 30% de recursos propios, mientras que para las VIS, el esfuerzo propio puede ser del 20%. Este esquema busca mantener un equilibrio entre facilitar el acceso al crédito y asegurar que los compradores asuman una parte razonable de la inversión inicial.
Requisitos para aplicar y condiciones del crédito
Además de los límites en el porcentaje de la primera cuota y el monto financiable, la norma establece otros requisitos que deben cumplir los solicitantes. Uno de los principales es que los ingresos declarados deben ser «constituidos», es decir, comprobables, y debe existir una relación familiar o de hogar entre los aplicantes.
También es obligatorio que la vivienda, ya sea VIS o No VIS, esté asegurada contra riesgos como incendio y terremoto. Esta cobertura es una condición esencial para que el crédito sea aprobado y busca proteger tanto al comprador como a la entidad financiera ante posibles emergencias.
Otro aspecto importante del decreto es que estas condiciones también se aplicarán a las operaciones de leasing habitacional, siempre que estén destinadas a la adquisición de vivienda familiar. En estos casos, los términos seguirán lo dispuesto en el Decreto 2555 de 2010.
El decreto ya está vigente y busca impulsar el mercado
El Decreto 0583 de 2025 entró en vigencia el 29 de mayo, un día después de su publicación oficial. A partir de esa fecha, las entidades financieras pueden comenzar a aplicar las nuevas condiciones de financiación para los créditos de vivienda, incluyendo los cambios en el porcentaje de la cuota inicial y el monto financiable.
Con esta medida, el Gobierno busca facilitar el acceso a vivienda formal y reactivar uno de los sectores clave de la economía: el de la construcción. Este tipo de políticas pueden tener un efecto multiplicador, ya que al incentivar la compra de vivienda, también se dinamiza la generación de empleo, la inversión privada y el crecimiento del sector financiero.
Para miles de familias colombianas, este decreto representa una oportunidad real para acercarse a la meta de tener casa propia, con condiciones más acordes a su realidad económica.