La DIAN y la Policía Nacional advierten sobre nuevas medidas tributarias y de convivencia que afectan directamente a los conjuntos residenciales en Colombia
Los conjuntos residenciales en Colombia deberán adaptarse a cambios normativos importantes que afectan directamente el uso de parqueaderos y zonas comunes. Según la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN), cuando estos espacios son alquilados a terceros o visitantes, se genera una actividad económica gravada con el Impuesto sobre el Valor Agregado (IVA). Además, el Código Nacional de Policía contempla multas económicas para quienes incumplan las reglas de convivencia y manejo ambiental dentro de las propiedades horizontales.
Multas por incumplimiento ambiental en conjuntos residenciales
La Ley 1801 de 2016, en su artículo 94, también establece que el incumplimiento de la normativa ambiental en conjuntos residenciales puede ser sancionado con una multa tipo tres, equivalente a 16 salarios mínimos diarios legales vigentes. Para el año 2025, esto representa una sanción de $865.856.
Denisse Muñoz, docente de la Especialización en Gestión Ambiental de Areandina, explicó que para evitar sanciones es fundamental cumplir con la separación adecuada de residuos. Recomendó seguir los códigos de color, secar los residuos antes de depositarlos y promover prácticas como la reutilización y la reducción de desechos. También hizo un llamado a educar a niños, jóvenes y adultos sobre la importancia del reciclaje en el hogar como hábito sostenible.
Normas de convivencia en propiedad horizontal: lo que no se debe hacer
La Ley 675 de 2001 regula el régimen de propiedad horizontal y establece pautas claras sobre el uso de zonas comunes. Las prohibiciones incluyen:
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Utilizar parqueaderos como área social, para lavar vehículos o realizar reparaciones
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Hacer actividades comerciales al interior de la copropiedad
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Usar pasillos o zonas comunes como parqueadero de bicicletas u objetos
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Alterar fachadas, colocar avisos o realizar obras sin autorización
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Superar niveles permitidos de ruido, olores o señales
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Permitir el ingreso de mascotas en zonas restringidas
Las sanciones por incumplir estas normas pueden ser pecuniarias (económicas) o no pecuniarias, y son definidas en los reglamentos internos. La junta administradora y la asamblea de copropietarios son las instancias encargadas de gestionar y aplicar estas medidas. También pueden iniciar procesos judiciales para exigir el cumplimiento de las obligaciones por parte de los residentes morosos.
Arrendar parqueaderos a terceros ahora genera cobro de IVA
La DIAN informó que los conjuntos residenciales que arrienden sus parqueaderos a personas externas deben cumplir con obligaciones tributarias como la actualización del RUT y la facturación electrónica. Esto se debe a que, según el artículo 462 del Estatuto Tributario, se trata de una explotación económica y no de una contribución al mantenimiento del conjunto. Por lo tanto, los ingresos obtenidos están sujetos al pago del IVA.
Esta nueva disposición también aplica para el arriendo de otras zonas comunes como salones sociales, piscinas o áreas de BBQ cuando se usen con fines comerciales. La omisión en el cumplimiento de estas exigencias podría derivar en sanciones económicas por parte de la entidad fiscalizadora.
¿Cuándo no se cobra IVA por uso de parqueaderos?
Existen excepciones. Según el Concepto Unificado 001 de 2003, si los parqueaderos están destinados al uso exclusivo de los residentes, incluidos dentro de la cuota de administración y así está estipulado en el reglamento interno de la copropiedad, no se generaría el cobro del impuesto. En estos casos, la DIAN designará a un funcionario para verificar que se cumplan las condiciones y que el uso no tenga fines lucrativos.