El impuesto predial es una de las principales obligaciones tributarias que deben cumplir los propietarios de bienes inmuebles en Colombia. Se trata de un gravamen de carácter municipal que financia obras, servicios y programas locales, y cuya falta de pago puede generar intereses, sanciones e incluso procesos de cobro coactivo.
Sin embargo, no todos los predios están obligados a pagar este impuesto. La normativa vigente contempla exoneraciones y tratamientos especiales para determinados inmuebles y propietarios, ya sea por su destinación, su naturaleza jurídica o por situaciones excepcionales. Con miras a 2026, es clave conocer quiénes no deben pagar el impuesto predial, quiénes deben declarar sin pagar y qué beneficios dejaron de aplicar en los últimos años.
El impuesto predial en Colombia: regla general para 2026
La Ley 44 de 1990 establece que el impuesto predial es obligatorio para los propietarios de inmuebles como casas, apartamentos, lotes, locales comerciales y terrenos rurales o urbanos. Este tributo se liquida con base en el avalúo catastral y su recaudo corresponde a los municipios y distritos.
No cumplir con el pago dentro de los plazos fijados por la autoridad local puede derivar en intereses moratorios, sanciones administrativas y procesos legales que incluyen el embargo de cuentas, salarios o incluso del mismo predio. No obstante, la ley también define excepciones claras en las que no existe obligación de declarar ni pagar.
Predios que NO deben declarar ni pagar impuesto predial en Colombia
Existen propiedades que están totalmente exoneradas del impuesto predial. Esto significa que no deben pagar el tributo ni presentar declaración alguna ante la administración municipal. Entre ellas se encuentran:
- Salones comunales de las Juntas de Acción Comunal, siempre que estén destinados al uso comunitario.
- Casas y apartamentos de uso residencial en estratos 1 y 2, cuyo avalúo catastral sea inferior a 16 salarios mínimos legales mensuales vigentes.
- Tumbas y bóvedas funerarias, siempre y cuando no sean propiedad de parques cementerios con fines comerciales.
- Inmuebles de la Iglesia Católica, como templos, capillas, casas curales, conventos, monasterios y seminarios.
- Propiedades de otras comunidades religiosas oficialmente reconocidas por el Estado colombiano.
- Bienes de uso público, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 574 del Código Civil.
- Parques naturales o parques públicos que pertenezcan a entidades estatales.
- Predios de entidades como la Defensa Civil y la Cruz Roja, así como inmuebles de sujetos amparados por la Convención de Viena, siempre que estén destinados a sus funciones misionales.
- Instalaciones militares, de la Policía Nacional, el Hospital Central y los inmuebles utilizados por la Rama Judicial.
En estos casos, la exoneración es automática por la naturaleza del bien y su destinación, sin necesidad de adelantar trámites adicionales ante la autoridad tributaria local.
Predios que deben declarar en Colombia, pero no siempre pagar impuesto predial
Existe una categoría distinta conocida como predios exentos, que aunque deben presentar declaración del impuesto predial, no siempre están obligados a pagar o solo pagan una parte del tributo. Algunos ejemplos relevantes para 2026 son:
- Inmuebles afectados por actos terroristas o desastres naturales, especialmente en ciudades como Bogotá, donde se reconoce este beneficio de manera expresa.
- Predios propiedad de víctimas de secuestro o desaparición forzada, así como los de sus cónyuges o padres.
- Edificios declarados como monumentos nacionales o inmuebles de interés cultural, ya sea de carácter nacional o distrital.
- Predios donde se realizan espectáculos públicos de artes escénicas, conforme al Acuerdo 897 de 2023.
En este último caso, los propietarios pueden acceder a un descuento del 100% del impuesto predial entre 2024 y 2030, siempre que cumplan requisitos específicos.
Requisitos para la exención de predios con espectáculos públicos
Para que un inmueble dedicado a espectáculos públicos de artes escénicas acceda a la exoneración total del impuesto predial, el propietario debe cumplir con estas condiciones:
- Estar inscrito como productor permanente ante el Ministerio de Cultura al momento en que se causa el impuesto.
- Ser propietario del predio donde se realizan los espectáculos.
- Que el inmueble no esté declarado como bien de interés cultural.
El incumplimiento de cualquiera de estos requisitos puede dar lugar a la pérdida del beneficio y a la liquidación normal del impuesto.
Predios que dejaron de estar exentos del impuesto predial
No todas las exenciones históricas continúan vigentes. Desde 2014, varios tipos de inmuebles perdieron el beneficio de no pagar impuesto predial, entre ellos:
- Edificios sometidos a tratamientos especiales de conservación histórica, artística o arquitectónica.
- Inmuebles propiedad de sindicatos destinados a actividades sindicales.
- Inmuebles del Distrito Capital utilizados para funciones propias de sus dependencias, como conservación de canales, conducción de aguas, embalses, tanques, plantas de purificación, plantas de energía, vías de uso público y sobrantes de construcciones.
- Inmuebles de entidades de beneficencia y asistencia pública destinados a hospitalización, salacunas, guarderías o asilos.
- Inmuebles de fundaciones públicas o privadas dedicadas exclusivamente a la atención en salud y educación especial de niños y jóvenes con deficiencias físicas, mentales o psicológicas.
- Edificaciones destinadas a estacionamientos públicos construidas entre el 21 de diciembre de 1998 y el 31 de diciembre de 2001, que anteriormente gozaban de una exención por 10 años.
Estos cambios se sustentan en los Decretos Ley 1421 de 1993 y 352 de 2002, que ajustaron el régimen tributario distrital.
Cómo acceder a la exoneración del impuesto predial por desastres o actos violentos
En los casos de predios afectados por desastres naturales o actos terroristas, es posible acceder a una exoneración temporal del impuesto predial. En Bogotá, este proceso es certificado por el Instituto Distrital de Gestión de Riesgo y Cambio Climático (IDIGER).
Para obtener el beneficio, el propietario debe cumplir con los siguientes requisitos:
- Certificación del Fondo de Atención y Prevención de Emergencias (FOPAE).
- Avalúo de los daños sufridos por el inmueble.
- Estar al día con todas las obligaciones tributarias hasta el año anterior al evento.
La exoneración tiene una vigencia máxima de cinco años, contados desde la fecha de expedición de la certificación. Aplica tanto para predios urbanos como rurales y suburbanos afectados por catástrofes naturales, con un límite económico claro.
Límites del beneficio de exoneración en 2026
El valor de la exoneración del impuesto predial no puede superar el monto determinado en el avalúo de los daños, ni ser inferior al avalúo catastral correspondiente al periodo en el que se registró el evento que dio origen al beneficio.
Este detalle es clave para 2026, ya que la autoridad tributaria revisa caso por caso y puede ajustar el beneficio si encuentra inconsistencias entre los avalúos, la certificación del daño y la información catastral vigente.