Una reciente aplicación de la Ley 820 de 2003, conocida como Ley de Arrendamiento, puso freno definitivo a una práctica común en el mercado inmobiliario colombiano: los cobros adicionales por estudio de documentos, pólizas, trámites administrativos o anticipos no pactados.
La norma establece que dichos pagos no tienen respaldo legal, por lo que ningún arrendador o inmobiliaria puede exigirlos como requisito para entregar una vivienda en arriendo. Esta medida busca equilibrar las condiciones entre arrendadores e inquilinos, evitando abusos y sobrecostos que dificultaban el acceso a una vivienda digna.
El Gobierno Nacional ha reiterado que cualquier suma adicional que no esté expresamente contemplada en el contrato constituye una infracción sancionable, lo que refuerza la transparencia en el sector.
Qué establece la Ley 820 sobre cobros indebidos y garantías
La Ley de Arrendamiento, en su Capítulo IV, prohíbe expresamente que los arrendadores exijan depósitos en dinero o garantías reales como condición para firmar un contrato.
Asimismo, la norma prohíbe cualquier intento de imponer dichas garantías de forma indirecta o mediante documentos alternos al contrato principal, como lo serían las pólizas o estudios de documentos. Todo cobro o requisito adicional debe estar plenamente justificado y acordado entre las partes en el contrato principal.
Reglas sobre subarriendo y cesión del contrato
El Capítulo V de la ley regula los escenarios en los que un arrendatario puede ceder el contrato o subarrendar el inmueble. Solo puede hacerlo con autorización escrita del arrendador. Si esta condición se incumple, el propietario tiene derecho a dar por terminado el contrato o celebrar uno nuevo con los ocupantes reales, previa notificación formal al arrendatario.
En procesos judiciales, la participación del subarrendatario o cesionario solo será válida si existió autorización previa y comunicación oficial.
Límites al canon de arrendamiento
El Capítulo VI de la Ley 820 define los topes que deben respetarse al fijar el canon mensual. Este no puede superar el 1% del valor comercial del inmueble, ni dicho valor podrá ser más del doble del avalúo catastral vigente.
La norma también permite pactar el valor del arriendo en divisas extranjeras, aunque el pago debe hacerse siempre en pesos colombianos, aplicando el tipo de cambio oficial o el acordado entre las partes.
Transparencia y equilibrio en el mercado inmobiliario
El fortalecimiento de la Ley de Arrendamiento busca garantizar un mercado inmobiliario más transparente, donde los inquilinos paguen únicamente lo justo y las condiciones contractuales sean claras.
Las autoridades han señalado que esta regulación no solo protege al arrendatario frente a cobros abusivos, sino que también promueve relaciones más justas entre las partes, reduciendo conflictos y litigios.
En la práctica, esto implica que los arrendadores, inmobiliarias y administradores deben revisar cuidadosamente sus contratos y eliminar cualquier cláusula o práctica que implique cobros no autorizados por la ley.